最近，国际投行大摩的一份研究报告在房地产市场掀起了惊涛骇浪。大摩研究指出，对比全球 21 次房地产危机，中国实际房价已跌 20%，并且预测到 2027 年房价或许还需再降 10% 才可能企稳。这一消息犹如一颗重磅炸弹，瞬间让原本就对房地产市场充满担忧的老百姓更加心慌意乱。今天，咱们就来好好唠唠这件事，看看这背后到底藏着什么玄机。
咱们先来说说这房价下跌 20% 是怎么回事。其实，从 2021 年开始，中国房地产市场就逐渐步入了下行通道。曾经一路狂飙的房价，就像一辆突然踩了刹车的汽车，速度逐渐降了下来。很多城市的房价都出现了明显的下滑。比如说，一些三四线城市，过去房价涨势迅猛，大量开发商涌入拿地建房。但随着市场需求的变化，这些城市的房子开始供过于求。像鄂尔多斯，曾经因为煤炭经济的繁荣，房地产市场异常火爆，房价也是蹭蹭往上涨。然而，好景不长，随着煤炭经济的波动以及城市人口增长未能达到预期，房地产库存严重积压，许多新建楼盘无人问津，房价也随之大幅下跌，从高峰时期的每平方米上万元降至如今的数千元。
再看看咱们的一线城市，就拿广州来说，根据最新数据，2025 年 8 月，广州二手房全城报价为 25534 元 / 平，相比之前出现了 0.55% 的波动下降。像天河区，二手房报价 39055 元 / 平，环比下降 0.75%；番禺区二手房报价 21974 元 / 平，环比下降 0.48% 。新房方面，2025 年 7 月，广州全城新房报价 35554 元 / 平，环比下降 0.3%。这些数据都直观地反映出房价下跌的趋势。
那么，为什么房价会出现这样大幅度的下跌呢？这里面原因可不少。首先，从人口结构来看，中国的购房适龄人口在不断减少。根据 2010 年全国人口普查数据，2010 年中国购房适龄人口约为 5.47 亿人，2015 年达到 5.68 亿人口峰值，随后从 2018 年开始加速下滑，到 2020 年下降为 5.43 亿人，预计到 2025 年将降至约 5 亿人。人少了，对房子的需求自然也就少了，房子没人买，价格可不就得往下跌嘛。
其次，房地产市场的库存问题也相当严重。目前，全国商品房待售面积已堆积至 6.89 亿平方米。按照当前的销售速度，仅消化这些库存就需要两年多时间。更为惊人的是，有研究表明全部库存建成后价值高达 93 万亿，这一数字相当于今年 GDP 的 67%。这么多房子积压在那里，开发商为了回笼资金，只能降价促销，这就进一步推动了房价下行。
还有一个关键因素，就是居民债务问题。当前，居民债务占 GDP 比重已冲到 63.5%，而北京、上海等一线城市的房价收入比仍在 12 倍以上，远超国际警戒线。这意味着居民为了购买房产，需要背负沉重的债务负担。在高债务压力下，居民的消费能力和购房意愿受到极大抑制。一个家庭年收入为 20 万，在房价收入比为 12 倍的情况下，购买一套房产需要花费 240 万。即便支付了首付，后续每月的房贷还款也将占据家庭收入的很大比例，这使得家庭在其他方面的消费不得不谨慎。长此以往，居民不仅生活压力增大，对未来收入的预期也会变得悲观，进一步削弱购房的意愿和能力。当市场上大多数潜在购房者都处于这种状态时，房价必然缺乏上涨动力。
咱们再来看看近期房地产市场的销量变化，这也从侧面反映了市场的低迷。就拿 7 月份来说，国家统计局发布的数据显示，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.2%，一线城市二手住宅销售价格环比下降 1.0%。二、三线城市的情况也不容乐观，新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.4% 和 0.3%，二手住宅销售价格环比均下降 0.5%。从销量上看，新房市场去化速度放缓，7 月主要城市新房市场重点监测项目来访量环比普降 2 成，北京、武汉、郑州等楼盘平均来访量环比跌幅接近 30%；
直接反映市场温度的新上市房源开盘当天平均去化率，7 月份再次下降 11 个百分点至 30%，为年内次低，尤其是北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市集体降温，大幅下降 20 个百分点左右至 30%，深圳降至 4% 创近 10 年来新低。二手房市场同样惨淡，2025 年 7 月，百城二手房挂牌总量达 258.56 万套，同比增长 11.58%；与此同时，挂牌价普遍下跌，7 月份百城挂牌均价同比下降 8.5%，二手房市场去化压力较大。
那么，房价继续下跌或者到 2027 年才企稳，这会带来什么样的影响呢？对于已经买房的人来说，如果房价持续下跌，自己房子的资产价值就会缩水。比如说，你几年前花 200 万买的房子，现在可能只值 160 万了，这搁谁心里都不好受。对于准备买房的人来说，一方面，他们可能会继续观望，期待房价能进一步下跌，以更低的价格买到心仪的房子；另一方面，房价下跌也可能会让他们对未来房地产市场的稳定性产生担忧，担心自己买了之后房价还会继续跌。对于房地产开发商来说，房价下跌、销量下滑，意味着他们的利润空间被压缩，资金回笼困难，甚至可能面临破产的风险。而对于整个经济来说，房地产行业是支柱产业之一，它的低迷会影响到上下游产业链，像钢铁、水泥、家电等行业都会受到牵连，进而影响到整体经济的增长。
对于大摩的这个预测，我个人认为，虽然它有一定的数据和分析作为支撑，但中国房地产市场有其自身的特殊性，不能完全照搬国外的经验。中国政府一直非常重视房地产市场的稳定健康发展，这些年也出台了一系列政策来调控市场。从以往几轮楼市上升期的开端来看，减费降税、降低交易门槛等托市举措屡见不鲜。例如，为了刺激房地产市场，一些城市降低了购房首付比例，从原本的 30% 降至 20%，这大大降低了购房者的入市门槛；还有一些城市减免了二手房交易的税费，促进了二手房市场的流通。而且，中国房地产市场还存在一些特殊因素，如预售制、持续的城镇化进程以及居高不下的储蓄率等。
预售制使得开发商能够提前回笼资金，一定程度上缓解了资金压力；持续的城镇化进程意味着仍有大量人口从农村向城市转移，这为房地产市场带来了潜在需求；而高储蓄率则表明居民在一定程度上具备购房的资金储备。这些因素都为房地产市场的稳定提供了支撑，使得房价走势存在一定的不确定性。我觉得咱们老百姓也不用过于恐慌。如果你是刚需购房者，有实际的居住需求，那么在自己经济能力允许的范围内，遇到合适的房子该买还是得买。毕竟房子对于咱们来说，不仅仅是一种投资品，更是一个家。而对于投资者来说，房地产市场的风险已经明显增加，不能再像过去那样盲目跟风投资房产了。要更加理性地看待房地产市场，根据自己的风险承受能力和投资目标来做出决策。
总之，房地产市场的未来走向虽然充满了不确定性，但我们要相信，随着政策的不断优化和市场的自我调节，房地产市场最终会回归到一个合理、稳定的状态。咱们就拭目以待吧！
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